2020年6月17日 星期三

水岸宅就是棒? 真相跟你想的不一樣

許多民眾嚮往在家每天打開窗就能看到壯闊海景河景,因此會鎖定購買水岸宅,但一般來說房子只要有水岸景觀,房價會比一般無景觀產品高出5%以上,不過花錢不代表就能有好的居住品質,魔鬼藏在細節裡,想買水岸第一排有以下4大注意重點,如先搞清楚鄰地用途、水氣多潮濕、無遮蔽易熱及沖刷帶地基不穩,民眾買房前應當做好調查功課後再出手。

|水岸宅較「高貴」 價差可不小

台灣地狹人稠,都會區集合式住宅棟距狹窄,若能有寬廣的棟距再加上水岸景觀,向來很受剛性自住客喜愛,但水岸景觀的獨特性,通常也會反映在房價上,整體水岸宅房價通常又會較同區其他非水岸宅住宅高出5~30%,但實際坪數價差則會因地段不同有所區別。
立亥國際總經理洪光群指出,以當年大直水岸宅來看,由於區域房價已經夠高,每層每坪價差甚至可達20萬元以上,但也有水岸宅第一排的低樓層由於最靠近景觀,只要不是靠近高架橋,行情反而優於高樓層。
若以大台北地區板橋江翠重劃區約5字頭行情來說,同一個建案,正面水岸宅跟無水岸宅價差就會來到5~8萬左右;若以新店央北重劃區6字頭來看,也有差價到10萬以上的紀錄。不過,洪光群提醒,水岸宅最終價值還是要結合當地生活交通機能、區域發展是否符合區域行情。
但水岸宅也不是買越貴越代表能買到好的居住品質,仍有4大重點要注意:

注意1.若非第一排 就有視野遮蔽風險

民眾購買水岸宅,常常會以為美好風景會持續存在著,卻忘了要確認相鄰基地的開發狀況,等買了之後,有一天前方的空地、矮房平樓突然動工改建了,才恍然發現自己買的房子根本不是「永久棟距」,而水岸景觀一旦消失,景觀視野被遮蔽,除了舒適度大減之外,房價就有可能大受影響,價值不再。
對此,房產專家張欣民建議,不管是成屋還是預售屋,最好能先向地政事務所調都市計劃圖,釐清該地使用分區,並確認周圍環境未來發展,以免之後出現比你家更高的建築,把美景全部擋光光。
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圖/不管是成屋還是預售屋,買房前最好能先向地政事務所調都市計劃圖。

注意2.河岸別墅透天房 開挖淺得小心 

日前有發生新建案緊鄰河畔,建商在施作地下室連續壁開挖工程時,導致臨面道路崩塌的新聞,這是否代表水岸宅基地容易暗藏危機?對此,結構技師戴雲發表示,基本上,高樓層的水岸大樓社區地基大多已打至岩盤,地下室也已開挖到2~3層,就不會受到土壤液化的影響,只要建商土壤改良及施工品質做的夠好,整體房屋結構就不會產生問題,因此民眾最好還是慎選建商品牌。
然而,戴雲發提醒,民眾若是買在那種剛好蓋在河水沖刷範圍內的中古老河岸宅、或是蓋在填海造陸的海埔新生地上,這種地勢相對低窪,若遇大雨、漲潮、颱風天都容易發生淹水現象,若沒做結構補強,當地震或豪雨來襲時,整個房子就會比較危險,土質較鬆軟恐影響地基等問題。
再來戴雲發也表示,若是較矮的河岸別墅透天房,無論新舊建案,都有可能因為開挖過淺,使土石鬆動,產生崩塌危機;民眾挑房時必須格外留意,有疑慮就最好不要選購。
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圖/高樓層的水岸大樓社區地基大多已打至岩盤,地基比較無須擔心。

注意3.風大溼氣重 窗戶很重要

一般來說,水岸景觀宅分成兩種類型,一種是市中心河流途經的河岸,另一種則是面對海景的海岸,台灣由於地形因素,海岸宅較少見,除了高雄亞灣區之外,市場上主要還是以河岸宅為大宗。隨著地方政府整治河岸有成,搭配河濱公園等建設,北中南各地不少新建案主打河岸景觀宅。
不過須注意由於河岸水氣旺盛,讓家裡溼氣重,家具衣物容易發霉,甚至夏天吹南風若是南北座向的房子容易出現返潮現象,地板都會變得濕濕黏黏的,冬天迎風面若是有開窗也常有濕冷風大的問題,而外牆也因為鄰河畔相對風大潮濕,也較易有壁癌等問題。
居住在裡面民眾可以使用除濕機、空氣濾淨器等家電固定除濕外,裝潢時也可選購PVC建材、柚木地板等建材防潮,或是直接加裝氣密窗防水氣,結構技師戴雲發也表示,若處在高樓層,民眾就務必要選擇有配備高規格氣密及水密窗戶的建案,一般來說,通常氣密窗達到280 kgf/m2等級就可抵擋15級中度颱風;氣密性部分,則分為120等級、30等級、8等級、2等級共4個等級,而氣密的等級數愈小,氣密度愈好。
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圖/水岸宅因靠水,常常會有潮濕問題。

注意4.過度曝曬河裡魚死、厝裡家具毀

再來就是面什麼樣的「河」也是差很大,如果面的水岸是尚未整治完畢的河流,甚至只是條小溪及水溝,或根本只是排水或灌溉用的小渠道,無活水灌入,像這種水質就特別容易產生異味、孳生蚊蟲,進而影響居住品質。
再來,若是盛夏時節,由於天氣過熱,也會使河水中溶氧量降低,就容易出現大量魚群暴斃漂浮在河面上這種駭然畫面,建議民眾買房前,最好實地了解水岸住宅所在的河川是否有活水來源,並且實地走訪該區域,以免得不償失。
除了水岸的外在環境有問題外,因為水岸第一排基本上無其他建築遮蔽,一整天陽光等同於「曝曬」,室內溫度高間接導致冷氣用電度數暴增、使家具,木材加速老化退色,此時民眾就必須格外花預算購買隔熱紙膠、隔熱抗UV窗簾,使家中溫度不再那麼高。民眾若想要一勞永逸,建議購屋族選房時,最好還是避免東西座向,才不容易有日照量過大的問題,看房時也可以挑中午時段去賞屋,親自感受過溫度後再來決定是否要出手買屋。
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Tips:

對於重視風水的民眾而言,一定都聽過「山管人丁,水管財」這句話,但水岸宅也不代表通通都具有招財好風水,風水老師蔡上機指出,水岸宅若建在弧形曲線的外圍河岸,就會出現「反弓煞」,所謂的「反弓煞」是流水煞,就好像是被張起的弓瞄準一樣,是一個不好的風水方位,容易傷身傷財及出現爛桃花厄運;假如宅前河川時有爆水或是有穢氣惡臭,也會對該宅將產生金錢或人際桃花厄運的風險。
若要破解凶水宅,蔡上機建議,民眾可在本宅面對上述凶水的外牆、窗戶、落地門或陽台上,安裝凸透鏡或凹透鏡子來反射凶水,或是以風水專家開光加持後的風水神獸山海八卦制煞物。
新聞來源/591房屋交易 591編輯部報導

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